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01 July 2018

Nous sommes aujourd'hui le premier juillet et je me dis que « Dieu merci, GRESB est terminé » !

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Qu'est-ce que GRESB?

Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est GRESB, il s'agit du référentiel mondial de la durabilité de l'immobilier.

Le projet de notation extra-financière est né d'un projet de recherche universitaire de l'Université de Maastricht et de l'Université de Californie à Berkeley. Il a été dirigé par le Néerlandais Nils Kok, un avant-gardiste ambitieux, pour définir la gouvernance environnementale et sociale du secteur immobilier.

GRESB Il est maintenant géré et détenu par le Green Building Certification Institute (GBCI) basé à Washington, qui gère également les normes LEED et WELL Building Standard.

Qui utilise GRESB?

Depuis sa création, le nombre de membres du GRESB est passé d’un groupe avant-gardiste composé d’une douzaine de sociétés immobilières et de gestionnaires de fonds à plus de 850 fonds immobiliers, ce qui représente plus de 3,7 T $ d’actifs dans le monde.

GRESB a été un catalyseur important pour l'adoption de mesures d'investissement responsable dans le secteur de l'immobilier commercial. Il a été déployé loin dans un délai étonnamment court.

Au cours des trois dernières années, la plupart des fonds de gestion d’actifs immobiliers ont été obligés de remplir l’enquête GRESB, qui implique la collecte d’une quantité considérable de données sur le mode de fonctionnement d’un fonds en matière de durabilité.

Qu'est-ce qu'une cote GRESB signifie réellement?

Je parle avec beaucoup de gestionnaires d'actifs qui sont fiers d'atteindre un score GRESB élevé et qui leur demandent toujours ce que cela signifie pour eux. Ce n’est pas que je ne sache pas ce que cela signifie d’obtenir un score GRESB élevé, mais j’ai toujours envie d’entendre leur compréhension du système et s’ils pensent que cela augmente la performance réelle de leurs actifs. La plupart d'entre eux nous disent que cela n'améliore pas directement la performance des actifs et j'ai tendance à être d'accord avec eux.

GRESB est une liste de contrôle des mesures de bonne pratique en matière d’investissement et de gestion responsables dans l’immobilier, mais elle ne fournit aucune indication sur le caractère écologique de vos actifs. En fait, je connais de nombreuses organisations qui surperforment d’autres entreprises sous GRESB, mais sous-estimées, sous-performantes lorsque l’on examine individuellement la performance environnementale des actifs.

Comment améliorer la gestion des données GRESB?

La gestion de GRESB prend beaucoup de temps et, pour la plupart des organisations dotées de programmes de surveillance des performances simples, il est relativement facile de les regrouper. Pour d'autres, les données sont rassemblées à la toute dernière minute et la qualité de l'information n'est pas aussi précise et comprend des estimations. À son tour, cela compromet la qualité générale du système, dans la mesure où l'exercice de benchmarking ne peut fonctionner que si des données récupérables et robustes sont utilisées par tout le monde.

Les fonds immobiliers demandent l'aide de sociétés comme la nôtre avant la date limite pour vérifier leurs données (et ce que les autres consultants ont mis en place), identifier les opportunités d'amélioration et utiliser notre service d'assurance qualité des données. Ce que j’ai compris, c’est que la plupart des fonds ont les mêmes problèmes, recueillant des données de qualité et récupérables.

L’installation de compteurs intelligents est l’élément central de systèmes de gestion de l’énergie robustes. La technologie est fiable, abordable et permet des économies importantes. Chez Longevity, nous les installons et nous avons notre propre plate-forme que nous avons développée avec un partenaire logiciel. La facilité d’installation pose la question suivante: pourquoi les gestionnaires d’actifs ne choisissent-ils pas d’installer des compteurs intelligents dans toutes leurs propriétés?

Cela leur permettrait de récupérer toutes les données énergétiques en 30 secondes dans leurs portefeuilles et de gagner énormément de temps avant la soumission GRESB de l’année prochaine. Si le CAPEX est un problème, l’organisation doit envisager les économies liées à l’identification des anomalies et au temps passé par les conseillers en durabilité à extraire les données GRESB. La grande économie de coût pour les compteurs intelligents élimine la nécessité pour le personnel de devoir effectuer des lectures manuelles. Bien sûr, les retombées sont discutables, mais il est également essentiel de pouvoir débloquer des opportunités de réponse en fréquence rapides, souvent inexploitées.

Les sociétés de gestion immobilière intègrent souvent maintenant la gestion des données GRESB dans leurs services de gestion de la performance, et notre expérience révèle qu'elle ralentit considérablement le processus de soumission, qui consiste à remplir un questionnaire détaillé. Ce modèle ne fonctionne que si les gestionnaires immobiliers travaillent main dans la main avec des professionnels du développement durable qualifiés, qui comprennent les rouages ??du système de notation et apportent une valeur ajoutée en cours de route.

La valeur de GRESB pour l'immobilier commercial

Les gestionnaires d'actifs souhaitent optimiser leur produit net d'exploitation, réduire les taux de vide et éviter à tout prix l'obsolescence des bâtiments, mais GRESB ne leur permet pas de le faire. Une fois tous les outils de gouvernance et de gestion mis en place, GRESB est-il absolument nécessaire? Et augmente-t-il la valeur d’un actif?

GRESB s’est avéré un accélérateur important pour la mise en œuvre d’outils de gestion responsable au sein des sociétés de gestion d’actifs, mais devrait-il fournir un outil permettant de mesurer la performance des actifs afin de mieux répondre aux besoins des utilisateurs?

Soumettre un sondage coûte maintenant de l'argent et encore plus pour préparer l'information. Pour certains fonds, ce montant pourrait suffire à investir dans les énergies renouvelables, les bornes de recharge pour voitures électriques, l'éclairage à LED et d'autres améliorations environnementales concrètes. Cela attirerait de meilleurs locataires, augmenterait les revenus de location, réduirait les coûts d'exploitation et sauverait la planète en même temps.

Nous assistons à de nombreux changements sur le marché. Des initiatives très intelligentes ont été lancées pour accroître la satisfaction des utilisateurs des bâtiments, telles que des dispositifs de surveillance de la qualité de l'air, des programmes de résilience au changement climatique, des énergies renouvelables, la biodiversité, un éclairage amélioré et des systèmes de CVC efficaces, etc. Il serait avantageux d’inclure ces éléments dans l’étude GRESB afin de dégager une valeur supplémentaire pour les investisseurs auxquels elle était destinée - et pas uniquement pour les conseillers en développement durable.

Quelle est la prochaine?

Le GRESB a commencé comme une initiative de collaboration gratuite, mais nous avons récemment constaté une augmentation des coûts liés à l’adhésion au GRESB et à sa soumission. Les données soumises à l'organisation GRESB constituent une mine d'or sur laquelle on peut capitaliser. Ces données brutes (mais bien organisées) soumises au GRESB pourraient bénéficier à l’ensemble du secteur, si ces données étaient rendues ouvertes et accessibles à toutes les organisations contribuant au système. Il est clair que GRESB inclut des informations sensibles sur le plan commercial - pourquoi les membres payeurs devraient-ils accéder à ces données et non à d'autres?

GRESB a eu un impact positif énorme sur le marché de la CRE, mais le moment est peut-être venu pour GRESB de réfléchir à son avenir. Il s’agit au départ d’un projet de recherche libre, commun et progressif visant à définir les critères ESG dans l’industrie de la propriété afin de s’attaquer à la responsabilité collective du changement climatique et il serait dommage de voir le projet évoluer vers un magasin fermé ou une machine commerciale qui ne profite qu’à ceux qui le souhaitent. qui sont capables de payer.

Le secteur immobilier consomme 40% de l’énergie mondiale. GRESB a certainement contribué à un secteur immobilier plus durable et aura un rôle encore plus important à jouer dans l'avenir s'il évoluait conformément aux exigences du marché - mais cette prochaine étape dépendra beaucoup de la route souhaitée par l'organisation prendre.

 

par Etienne CADESTIN, Directeur Général

 

Si vous avez besoin d'informations supplémentaires sur la manière d'améliorer votre score GRESB, veuillez contacter am@longevity.co.uk.