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Longevity Partners

Nos valeurs, notre mission

 Un manifeste durable pour le secteur de l'immobilier 

  

Longevity Partners, conseiller expert en développement durable auprès du marché immobilier, définit les principaux problèmes sur lesquels toutes les sociétés immobilières doivent se pencher à long terme: 

 

1. L’amélioration de la qualité, de la couverture et de la transparence des données - Que ce soit pour un actif ou pour une entreprise, la qualité et la couverture des données doivent être considérablement améliorées dans le domaine de la performance environnementale. Trop peu d'entreprises font auditer leurs données environnementales et les émissions des zones 1, 2 et 3 (de gaz à effet de serre) ne sont souvent pas déclarées de manière cohérente. Il est donc souvent difficile d’obtenir une réelle transparence des performances énergétiques des organismes. 

Nous devrions être plus exigeants dans la manière dont nous mesurons la performance de nos bâtiments, et ce en ayant recours à un large éventail d'indicateurs. Cela nous permettrait de mieux comprendre et identifier les écarts de conception et de performance dans les bâtiments où l’énergie consommée n’est pas à la hauteur des prévisions de la phase de conception. 

 

2. La transformation des bâtiments en espaces de gestion de l'énergie - La technologie existante a un potentiel d'évolution énorme. Ce potentiel va, par exemple, bien au-delà de l'inclusion de la production d'énergie renouvelable, du stockage de batteries au sein des bâtiments, de conceptions peu consommatrices d’énergie, ou de la gestion à distance dinstallations intelligentes qui tirent parti du temps et des flux de demandes. Les plateformes dédiées à une telle gestion d'installations à distance existent déjà et leur intégration dans la conception des bâtiments permettra donc aux propriétaires et aux occupants de tirer parti de modèles commerciaux et de données pour monétiser ce potentiel. 

Soutenu par des installations intelligemment automatisées, le transport durable et la production décentralisée doivent être intégrés dans un environnement de construction durable pour une analyse synthétique des coûts et avantages. La mobilité électrique joue un nouveau rôle en matière de stockage d'énergie et a aujourd’hui une influence croissante sur la gestion d'énergie des bâtiments (car facilitant le transfert d'énergie à différents moments et en différents lieux). De plus, il est financièrement possible – selon la loi de Moore – d'envisager une production réalisée sur place, dont les conditions et modalités s’amélioreront très probablement avec le temps.   

En outre, les technologies de réponse à la demande permettent une utilisation plus flexible et efficace de l'énergie. En déplaçant des charges flexibles en dehors des heures de pointe sur le réseau ou en réduisant simplement la consommation d'énergie, les propriétaires économisent davantage, tout comme l'exploitant du réseau, qui perd moins d'énergie lors du transport. En outre, Internet et le cloud computing augmentent l’ampleur et la rapidité de la réponse à la demande. Ces technologies qui combinent le domaine de l'informatique à celui de la demande en ressources pourraient être prises en compte dans la planification de conceptions futures. Tous les appareils dans un bâtiment ou même dans une communauté doivent se coordonner pour atteindre un objectif commun: réduire les coûts énergétiques et les émissions de CO2. Le smartphone en est un bon exemple: bon nombre d'applications reposent désormais sur le cloud computing. À quelle fréquence utilisez-vous aujourd’hui une radio autonome, un lecteur MP3 ou une carte papier? 

Nous devons nous attaquer au non-dit que représente l'efficacité énergétique (ou son absence) qui persiste dans le milieu de l'immobilier Européen. Il est crucial d’aborder, avec sérieux, la mise en place de mesures visant à améliorer l'isolement - le double vitrage ou le triple vitrage. Le remplacement d'équipements de CVC inefficaces, l'exploration de technologies et d'applications progressives (telles que le comptage intelligent), les systèmes d'énergie communautaires et le chauffage/refroidissement urbain combinant chaleur et électricité pourraient renforcer de telles mesures.

 

3. L’augmentation de la diversité - Une diversité croissante au sein de la société est génératrice d’une plus grande diversité des idées et de la pensée. 

L'industrie immobilière a été, à travers l’histoire, fortement critiquée pour son manque de diversité et l’omniprésence d’une force de travail uniquement masculine. Ce point de vue a considérablement évolué au fil des années mais il n'est pas encore possible de voir se refléter l’ensemble de notre société dans cette industrie. Si le secteur de l’immobilier veut s’adapter avec succès aux importants défis à venir, il se doit de devenir plus représentatif de la société d'aujourd’hui. Le deuxième plus grand promoteur immobilier du Royaume-Uni a publié une étude révélant que le salaire horaire médian des employées de sexe féminin était inférieur de 42% à celui des hommes, en plus des primes, de 73% inférieures. Cet écart de rémunération entre hommes et femmes s’ajoute à un cruel manque de représentation féminine au sommet de nombreuses sociétés immobilières. Quatre cinquièmes de nos postes à plus haut niveau de responsabilités sont occupés par des hommes. 

De plus, il existe aujourd’hui de grandes préoccupations quant au manque de minorités ethniques occupant des postes de direction, de président, de directeur général et de directeur financier. Selon une récente étude, le nombre de dirigeants noirs, asiatiques et de minorités ethniques a diminué de 18%. L'avenir du secteur dépend de l'évolution de notre approche au monde professionnel et nos efforts pour attirer et fidéliser notre personnel. Les entreprises doivent remédier au déséquilibre du secteur de l’immobilier et prendre des mesures pour faire grandir la diversité de son personnel en élargissant son recrutement et en soutenant les comités de femmes et de diversité ethnique. 

L'influence de l'industrie immobilière peut être utilisée pour promouvoir et encourager de meilleures pratiques dans notre secteur.  

 

4. L'importance de la qualité de l'environnement intérieur sur le bien-être - La santé et le bien-être dans les bâtiments sont devenus des éléments essentiels de la conception et la construction durables. Les bâtiments ne doivent pas seulement être économes en énergie. Ils doivent avoir un impact positif sur la santé des personnes qui habitent ou utilisent le bâtiment et contribuer à un environnement globalement durable. 

En effet, propriétaires et gestionnaires observent aujourd’hui avec intérêt les liens entre construction durable et augmentation globale de la productivité et de la performance des employés.  

En mettant en œuvre des mesures (telles que les normes WELL ou Fitwell) pour améliorer la santé, le confort et le rapport au bâtiment des utilisateurs, les fonds immobiliers et les sociétés immobilières améliorent le capital bien-être des employés, mais également la productivité de ces derniers en leur fournissant un environnement de travail propice au développement des affaires. 

 

5. La familiarisation avec le carbone incorporé - Lors de l’étude de l’impact climat et de la contribution aux émissions mondiales de GES, la plupart des sociétés immobilières se concentrent sur le carbone opérationnel - c’est à dire la quantité totale d'émissions de carbone (niveaux 1, 2 et 3) associée aux activités opérationnelles de leur actif ou de leur portefeuille d’actifs. La surveillance opérationnelle du carbone est devenue une pratique courante parmi les sociétés immobilières. 

Cependant, lorsque l'on considère l'empreinte totale d'un bâtiment, il est également important de prendre en compte son carbone incorporé - soit les émissions de carbone résultant de la fabrication, du transport et de la construction de matériaux de construction. En effet, la plupart des systèmes de certification de la construction durable (BREEAM NC, LEED v4 BD + C, HQE) recommandent aux développeurs de projets d’effectuer des analyses de cycle de vie (ACV) non seulement pour réduire l’empreinte carbone, mais aussi pour identifier les possibilités de réduction des coûts associés à la sélection, et à la quantité des matériaux. 

À l'avenir, le carbone incorporé commencera à jouer un rôle plus important dans le secteur de l'immobilier, car les gestionnaires de fonds, les promoteurs immobiliers et les entreprises de construction élargissent la portée de leur empreinte carbone afin de réduire davantage leurs émissions et d'améliorer leurs rendements. 

 

6. L’économie circulaire - Le secteur de l'immobilier est l'un des plus gros consommateurs de matières premières. Il représente 50% de la production mondiale d'acier et contribue à hauteur de 25 à 40% aux émissions mondiales de carbone. Le Forum Économique Mondial a indiqué qu’à l'heure actuelle, moins du tiers des déchets de construction et de démolition sont récupérés et réutilisés, même s'il existe des possibilités de réutiliser ou de recycler les matériaux mis au rebut. 

Dans la quête de communautés saines, abordables et durables, l’immobilier a un rôle de plus en plus important à jouer: défendre la durabilité, adopter l’économie circulaire et promouvoir des solutions intelligentes pour le secteur du bâtiment. En plus de reconnaître les possibilités de réduction et de réutilisation de ces ressources, le secteur doit faciliter la transition vers un nouveau modèle commercial basé sur des contrats de location, dans lequel la longévité et la réutilisation des matériaux et des composants de construction sont intégrées dès la conception. Jusqu'à présent, la société s'est concentrée sur le recyclage, qui consomme beaucoup d'énergie. L'adoption d'une approche circulaire pourrait permettre au secteur de réduire son impact sur l'environnement, tout en évitant les conséquences financières de la volatilité des marchés de matières premières. L'économie circulaire pourrait générer un bénéfice net de 1,6 milliard de livres d'ici 2030, soit 0,8 milliard de plus que dans la trajectoire de développement linéaire actuelle. L'immobilier doit prioriser une planification efficace de la phase de conception et le maintien des matériaux et des composants à leur valeur maximale pour une efficacité et une élimination des déchets accrues.  

Adopter un modèle d'économie circulaire est sans doute le meilleur moyen de s’orienter vers une croissance économique durable.

 

7. L’augmentation de la résilience de l'ensemble du secteur face aux conséquences du changement climatique - Serez-vous prêts lors de la prochaine tempête? Ce problème est abordé par les villes du monde entier qui cherchent des moyens de renforcer leur résilience après une catastrophe naturelle majeure. Les villes - et par conséquent leurs bâtiments - sont particulièrement vulnérables aux conséquences du changement climatique, dont la fréquence et l'intensité vont augmenter, exposant donc le bâti à des conditions extrêmes de vagues de chaleur, d’inondations, de pénuries d'eau ou de sécheresses. Étant donné que les actifs sont conçus dans une logique de création de revenus stables et d’augmentation de valeur avec le temps, il est nécessaire de comprendre les conséquences du changement climatique et de rendre les bâtiments résistants à ces changements. Cela implique, entre autres, d'installer de nouvelles technologies dans les bâtiments existants pour qu'ils soient capable de résister aux nouvelles conditions environnementales tout en favorisant la santé, la sécurité, et la durabilité dans un avenir climatique en mutation.  

 

8. L’optimisation des bâtiments - Les pratiques de travail et de vie évoluent. Avec près de 300,000 mètres carrés de nouveaux espaces de bureaux achevés l'année dernière, il est impératif que les nouveaux bâtiments soient flexibles et capables de s'adapter aux changements de mode de vie actuels et futurs. 

L'inefficacité dans les bâtiments est un réel problème pour un avenir durable et des efforts soutenus sont nécessaires pour réduire le gaspillage du secteur, représentant jusqu’à 40% des émissions mondiales de carbone. Les nouveaux espaces ne peuvent pas se permettre de choisir des systèmes d’énergie qui deviendront obsolète dans les 20, 30 ou 40 prochaines années. La flexibilité est essentielle et les décisions en matière de conception des bâtiments doivent être soigneusement pensées pour que les futurs besoins soient accessibles. La technologie étant de plus en plus présente dans les bâtiments, il est possible de collecter davantage de données sur les performances en temps réel. Cela contribuera à améliorer la compréhension de la performance et donc, comment et quand les systèmes énergétiques peuvent être améliorés rapidement. Les grandes entreprises de technologie ont aujourd’hui tout intêret à encourager de telles mutations. Ils fourniront des outils d’optimisation basés sur les données de tous les biens immobiliers grâce à la technologie BMS transparente. Une fois que les autres occupants auront compris l'importance et les avantages de cette richesse en données, ils exigeront une approche similaire dans tous les espaces. Les immeubles intelligents contribueront à faire en sorte que les logements destinés à la location deviennent plus attrayants pour les résidents, mais également plus adaptables pour faciliter une approche flexible de l’occupation commerciale. Plus important encore, les nouvelles avancées technologiques associées à une conception intelligente vont libérer le potentiel actuel du marché immobilier pour la décarbonisation de notre environnement.

 

9. Une meilleure collaboration entre les locataires et les propriétaires - Les bonnes relations entre les locataires et les propriétaires sont essentielles pour des investissements immobiliers durables réussis. Les bâtiments, à eux seuls, n'émettent pas de carbone, ce sont les gens qui les exploitent. Les propriétaires ont la responsabilité partagée de s’engager auprès de leurs locataires pour les inciter à réduire leur consommation d’énergie et d’eau ainsi que la production de déchets. Le changement climatique nécessite une attention urgente qui se doit d’être collective.  

Les bâtiments sont des lieux de vie où les humains passent 90% de leur temps. Les gens se rencontrent, travaillent, font de l'exercice, mangent et dorment dans des bâtiments. Le secteur immobilier a donc un impact social considérable et la problématique d’une bonne relation propriétaires/locataires en est au cœur.  

Le futur secteur de l'immobilier est un secteur inclusif où les interactions entre les utilisateurs et les opérateurs sont essentielles pour garantir la rétention des locataires et la conservation d’avantages environnementaux et financiers. Les gestionnaires d’actifs conscients qui créent des lieux et des expériences de vie pour leurs utilisateurs seront plus performants que leurs pairs qui exploitent leurs propriétés de manière classique. Mesurer les avantages sociaux, environnementaux et économiques de vos programmes d'engagement aura également un impact positif sur vos évaluations de performance extra-financière.