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09 September 2020

Décret Tertiaire : Adopter la Bonne Stratégie

par Myriam Busch

Un vent de résilience souffle sur le parc tertiaire français. Aujourd’hui plus que jamais, il doit saisir l’opportunité réglementaire que représente le décret tertiaire, et tendre vers la transition énergétique de ses bâtiments. Quelles modalités sont à prendre en considération, et dans quel cadre ? Quels sont les enjeux du secteur du bâtiment en relation avec le décret ? Quels sont les outils qui permettent une gestion efficace de la mise en conformité ?

Généralités & modalités

Récemment, le gouvernement français confirmait le renforcement de la réglementation énergétique pour le secteur du bâtiment, avec le décret tertiaire de la loi ELAN (loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). A ce titre l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire fixait des objectifs de réduction énergétique ambitieux avec -40% pour 2030, -50% pour 2040 et -60% pour 2050, s’appliquant à tout bâtiment tertiaire de plus de 1000 m² [1].

Un arrêté publié le 3 mai 2020 est venu compléter le texte pour préciser l’application des modalités. Il précise la définition de la consommation de référence en fonction du type d’activité, à partir de laquelle les objectifs de réduction seront déterminés. Dans certains cas particuliers, un dossier technique avec des études énergétiques devra être constitué pour justifier la pertinence des objectifs de réduction [2]. Aussi, à partir de 2021 les consommations énergétiques de chaque bâtiment devront être reportées sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) gérée par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME).

Le cheminement vers l’atteinte des objectifs sera suivi et représenté par le processus Eco Energie Tertiaire, proposant des illustrations allant de la couleur grise à la couleur verte pour indiquer le niveau de performance d’un bâtiment. Il sera également possible de bénéficier d’une vision plus globale au niveau d’un portefeuille immobilier constitué de plusieurs actifs.

Les acteurs concernés qui ne respecteront pas les exigences du décret tertiaire seront soumis à une amende et leur nom sera publié sur une plateforme gouvernementale publique, provoquant ainsi un effet “name and shame” sur ce sujet. Le risque réputationnel est donc réel.

Enjeux

Cette nouvelle réglementation présente un véritable tournant pour la transition énergétique du parc tertiaire existant. En effet, pour respecter les objectifs de réduction énergétique il est nécessaire de mettre en place une stratégie solide avec des moyens durables. C’est alors une trajectoire sur 30 ans qui se dessine, à la fois pour tendre vers l’efficacité énergétique et pour réduire considérablement l’empreinte carbone des bâtiments existants.

De plus, l’innovation technologique et méthodologique constitue aujourd’hui l’atout principal de l’efficacité des bâtiments. Cette démarche doit être considérée de façon holistique en prenant en compte un caractère innovant qui bouscule les approches dépassées. Par conséquent, les enjeux énergétiques ne doivent pas faire de l’ombre aux autres critères environnementaux et aux critères de bien-être. Au contraire, le tout devra former un indicateur intégral et transversal de performance du parc tertiaire. C’est aussi dans ce sens qu’il ne faut plus seulement avoir une perspective énergétique mais incontestablement une perspective carbone.

D’autre part, le décret tertiaire requiert une réelle collaboration entre les différents acteurs de l’immobilier et notamment entre les propriétaires et les locataires. Ensemble, ils devront trouver un accord pour définir les rôles, les responsabilités et le partage des données énergétiques. Cet aspect collectif se concrétisera d’autant plus par la contractualisation de ce partenariat et l’amplification des baux verts. La démarche « décret tertiaire » permet de valoriser les biens immobiliers avec des retours sur investissements parfois très courts.

Application & outils

Désormais, il ne suffit plus de mettre en place des solutions techniques sans les exploiter correctement ensuite. Les objectifs du décret encouragent à l’application d’une méthode d’exploitation des données et des installations énergétiques. L’approche et les moyens à déployer sont à considérer avec une vision et une stratégie de long terme, il ne s’agit pas uniquement de mettre en place des actions ponctuelles mais d’implémenter un plan de suivi continu et pérenne. Les partenaires qui intègrent et comprennent ce contexte et ces enjeux sauront s’engager et prendre dès à présent un tournant stratégique important. Mais faut-il encore choisir les bons outils.

Aujourd’hui les meilleurs outils de performance liés à l’utilisation des bâtiments sont accessibles à tous : les certifications BREEAM, HQE, LEED, Well, Fitwel, ISO 50001, ISO 140001 pour l’énergie, l’environnement et le bien-être ; les installations techniques performantes d’usage, de gestion, de collecte des informations, les matériaux, les installations de production d’énergie renouvelable etc…

Digitalisation

La récolte des données énergétiques est un point crucial pour se conformer au décret tertiaire, puisqu’elle constitue une base pour assurer une optimisation adaptée et fiable. Néanmoins, accéder uniquement aux informations n’est pas assez, il faut les exploiter efficacement en les suivant, les analysant et en les surveillant. Par exemple, la technologie en matière de pilotage énergétique connecté (ou smart metering) permet d’avoir une vision claire des usages énergétiques et des consommations qu’ils impliquent, facilitant à la fois l’accès aux données et le processus de déclaration sur la plateforme. Cela permet également de réduire les coûts de collection de la data mais doit être accompagné d’un management énergétique pour assurer le traitement des informations collectées.

Système de management énergétique

La norme ISO 50001 est une opportunité de gestion et de management énergétique qui a déjà fait ses preuves dans tous types d’activités. Elle constitue un levier parfait pour atteindre les objectifs de réduction énergétique. Ce référentiel s’adapte à tous types d’organisations ou de bâtiments et certifie une méthode de management basée sur l’amélioration continue. Il est également intéressant de pouvoir préférer une vision portefeuille avec une certification multisites. De plus, ce système de management permet à son utilisateur de choisir avec pertinence sa stratégie ainsi que les objectifs les plus adaptés à son système. Par conséquent, une stratégie « décret tertiaire » s’intègre pleinement dans un management énergétique de type ISO 50001, et s’avère en outre une façon intelligente de gérer la mise en conformité. D’ailleurs, le gouvernement français soutient et encourage cette démarche à travers le PRO-SMen qui est un programme national attribuant une prime aux organisations qui font certifier leur management énergétique selon la norme ISO 50001 [3]. Cette dernière peut s’élever jusqu’à 40 000 € en fonction du pourcentage d’économie d’énergie généré par le système. En addition, la mise en place d’un système de management énergétique présente très souvent un temps de retour sur investissements inférieur à une année, ce qui couvre les frais de gestion de la mise en conformité du décret.

Audits énergétiques

D’autre part, il est aujourd’hui indispensable de planifier audits et diagnostics énergétiques lorsque l’infrastructure de management énergétique est absente ou insuffisante. En effet, plus les données sont précises et accessibles plus il sera facile d’élaborer une planification pertinente et adaptée aux besoins de l’actif. Il est possible alors de mettre en place des actions concrètes d’efficacité énergétique avec une gestion optimisée du bâtiment, des installations performantes et la mise en place d’installations de production d’énergie renouvelable.

Conclusion

L’évolution de la réglementation fait suite à une prise de conscience générale de l’impact de l’activité humaine sur l’environnement. Cette prise de conscience s’est encore une fois accentuée avec la crise sanitaire du Coronavirus que nous vivons actuellement, renforçant par la même occasion les questionnements sur l’usage du bâtiment dans le cadre professionnel.

Le secteur du bâtiment représente 47% des consommations d’énergie finale et 26% des émissions de gaz à effet de serre sur le territoire français [4]. Il est donc de la responsabilité des acteurs de l’immobilier de prendre les mesures nécessaires et de se sensibiliser sur le sujet. L’application du décret tertiaire s’inscrit complétement dans cette démarche et représente une opportunité d’intégrer les changements méthodiquement. Longevity Partners tient également à prendre ses responsabilités et se place aujourd’hui comme le leader français de la mise en conformité du décret tertiaire en accompagnant ses clients à toutes les étapes de sa mise en place.

 

Sources

[1] LEGIFRANCE. Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire [En ligne]. Disponible sur : https://www.legifrance.gouv.fr/

[2] JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE FRANCAISE. Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. 3 mai 2020. Texte 33 sur 95, 13 pages.

[3] PRO-SMEN PROGRAMME. PRO-SMEn, une prime pour mettre en place la norme ISO 50001 [En ligne]. Disponible sur : https://pro-smen.org/

[4] OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DURABLE. Bâtiment durable [En ligne]. Disponible sur : https://www.mooc-batiment-durable.fr/