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07 December 2020

Entrepôts Logistiques : Une Croissance Rapide en Pleine Crise et la Nécessité d'établir une Stratégie ESG Adaptée

Par Mélanie Martinasso

Avec l'évolution des habitudes de consommation, des réglementations environnementales de plus en plus strictes et des engagements de développement durable ambitieux au sein des entreprises, les actifs logistiques entrent dans une nouvelle ère. Le développement de carburants alternatifs, de véhicules électriques ou encore l’optimisation des flux de transport peuvent considérablement réduire les émissions de CO2 liées aux transports et avoir un impact direct sur le développement des entrepôts logistiques. La pandémie mondiale a mis en évidence l'importance des bâtiments logistiques dans notre économie. En effet, les taux de conversion du e-commerce ont maintenu une augmentation de 3 à 13% par rapport à 2019. Cela a donc encouragé le développement d'infrastructures techniques essentielles, accélérant la transition vers des chaînes d'approvisionnement plus numérisées et augmentant ainsi la demande d'installations d'entreposage modernes, efficaces et durables. En effet, la vente au détail en ligne nécessite en moyenne trois fois plus d'espace d'entrepôt et de logistique qu'une chaîne d'approvisionnement traditionnelle.

Au cours des prochaines semaines, nous explorerons l'avenir de la logistique dans plusieurs articles. Premièrement, nous examinerons le rôle des certifications et les implications pratiques associées au choix de BREEAM ou de LEED avant d’aborder les objectifs de développement durable des Nations Unies et pourquoi ils doivent devenir une référence pour les entrepôts logistiques de demain.

Une demande croissante d'installations logistiques à travers l'Europe

Selon une enquête Prologis, les livraisons se poursuivent sans interruption majeure en Europe depuis le début de l’épidémie. Seule une petite partie (22%) des opérateurs logistiques a signalé une baisse des niveaux d'activité due soit à un manque de produits à distribuer, soit à des fermetures forcées pour des raisons de sécurité - qui sont probablement de nature transitoire. En revanche, une plus grande partie (38%) rapporte qu’aucun changement ne s’est fait ressentir, et que l’activité aurait même augmenté dans quelques cas. Les dernières prévisions de Forrester indiquent que la vente au détail en ligne représentera 17,8% du total des ventes au détail en Europe de l'Ouest d'ici 2024, contre 11,8% en 2019. En se basant sur les normes industrielles qui requièrent 75000 m2 d'espace pour chaque 1 milliard d'euros dépensé en ligne, cela prédit un besoin de 16,7 millions de m2 supplémentaires d'installations logistiques en Europe de l'Ouest pour répondre à la croissance du commerce en ligne au cours des cinq prochaines années. Savills a enregistré environ 2 milliards de livres sterling d'offres pour des biens industriels depuis le début de la période de confinement (Mars 2020) en Europe.

Cet essor devrait donc se maintenir dans le temps, promettant ainsi aux secteurs associés une croissance exponentielle. Les investissements logistiques se sont révélés être très résilients même en cette période de crise globale. Cette croissance à échelle internationale et l’espace requis par les actifs logistiques démontrent aujourd’hui la nécessité pour ce secteur de respecter les normes ESG les plus strictes pour atteindre une croissance durable.

Normes ESG pour les actifs logistiques - Toutes les certfications ne se valent pas

Respecter les normes ESG, c’est soumettre son actif à des critères qui régissent du niveau d’engagement long-terme du bien face aux problématiques du développement durable. Pour les nouveaux projets de construction, les deux leaders internationaux de certifications environnementales sont BREEAM, régi par le Building Research Establishment (BRE), et LEED, régi par le U.S. Green Building Council Inc. (USGBC). Ces deux institutions ont une vision des problématiques du développement durable assez similaire. Cependant, leurs approches restent très différentes. Par exemple, la norme LEED est très exigeante en termes de « Performance Minimale de la Qualité de l'Air Intérieur ». De telles exigences sont malheureusement bien souvent inadaptées aux grands espaces des bâtiments de stockage et constituent une barrière à la certification des entrepôts logistiques. Sur-aérer la partie entrepôt d'un bâtiment logistique, càd consommer un excédent d'énergie, va à l’encontre des efforts de transition énergétique, qui sont fortement orientés vers la promotion du «less is good» (moins, c’est mieux). La norme BREEAM, quant à elle, n'exige pas de taux minimum de renouvellement d'air pour atteindre un quelconque niveau de certification. En outre, la norme LEED exige un comptage de l'eau et de l'énergie et une réduction de la consommation d'eau (en intérieur) à tous les niveaux, tandis que la norme BREEAM ne considère ces exigences que pour le niveau de certification Very Good. Si les exigences de la certification LEED apparaissent plus rigoureuses, la norme BREEAM couvre néanmoins tous les domaines nécessaires, tout en laissant la responsabilité de l’attribution des meilleurs crédits au cabinet de conseil travaillant sur le projet (permettant ainsi une plus grande adaptabilité en fonction du type de bâtiment évalué).

De telles certifications peuvent être complétées par d’autres normes tels que les labels BiodiverCity® ou WELL. Le label BiodiverCity® (détaillé ici) propose des solutions sur mesure aux bâtiments soucieux de promouvoir la biodiversité tandis que WELL promeut des concepts de santé et de bien-être de haut niveau au sein des bâtiments. Un environnement de travail sain se traduit par une amélioration des performances, de la satisfaction et de la productivité des employés. L'intégration des principes de bien-être dans les phases de construction ou de rénovation d'un bâtiment ne peut que profiter aux utilisateurs des bâtiments. La mise en place de tels processus conduit à une valeur ajoutée plus élevée et à une attractivité accrue de l’actif.

La classe logistique peut donc soutenir les normes ESG grâce aux divers systèmes de certifications, mais aussi en atteignant les objectifs de neutralité carbone. En effet, la taille importante des espaces de stockage facilite l’utilisation d’énergies renouvelables (par exemple l’éolien ou le photovoltaïque). Le rendement des actifs atteindrait alors 15%, comparé au rendement actuel d’entrepôt évalué de 4 à 5%. En effet, la technologie de comptage intelligent peut gérer la consommation d'énergie d'un actif en alimentant directement les appareils consommateurs d'énergie avec des énergies renouvelables (par exemple, un chariot élévateur).

Longevity Partners possède plus de 10 ans d'expérience cumulée dans le domaine des certification et stratégies de neutralité carbone (Net Zero Carbon) et guide ses clients afin de garantir la conformité des actifs logistiques d’aujourd’hui et de demain.

Conclusions 

La conception, la construction et l'exploitation jouent un rôle important dans l'analyse du cycle de vie complet d'un bâtiment. Il deviendra de plus en plus difficile de répondre aux attentes d'un bâtiment neutre en carbone*. En effet, avec une augmentation de l'automatisation, les entrepôts logistiques vont consommer plus d'énergie. L’entrepôt logistique de demain doit anticiper cette augmentation en surveillant de très près ses consommations d'énergie, de déchets et d'eau. Une telle démarche pourra alors s’inscrire dans une stratégie de neutralité carbone.

Chez Longevity Partners, nous accompagnons nos clients dans le respect des meilleures pratiques de construction écologique, grâce à des programmes de certification pertinents. Les investisseurs exigent désormais ces certifications pour l'achat ou la revente de biens : l'attrait économique étant indéniable. Cependant, ne perdons pas de vue les objectifs d'une transition énergétique à échelle mondiale et ne déplaçons pas ainsi la philosophie derrière de tels projets qui englobent l’entièreté des bonnes pratiques et refusent de ne faire que le « stricte minimum ».

C'est pourquoi chez Longevity, nous ne nous limitons pas aux certifications de vos portefeuilles et travaillons conjointement avec nos clients pour déterminer comment intégrer ces solutions au mieux dans une stratégie ESG à grande échelle, et à long terme.

* nb: Avoir une empreinte carbone nette zéro fait référence à la capacité à émettre zéro émission de CO2 en réduisant significativement les émissions et/ou en compensant les émissions persistantes.