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27 September 2021

Mesures ESG dans l'immobilier

Anneli Tostar

"On ne peut pas gérer ce que l'on ne mesure pas ". La plupart des professionnels dans le domaine du développement durable ont déjà suffisamment entendu cet adage pour le répéter dans leur sommeil (et éventuellement susciter  chez leur interlocuteur un roulement d’yeux), mais la triste vérité est que la deuxième partie de l'équation, " mesurer ", est souvent plus facile à dire qu'à faire.

Comme toute personne ayant passé une heure à parcourir un rapport MSCI ou SASB pourra vous le dire, les données ESG sont  souvent confuses. Comment pouvons-nous être certains qu'une entreprise obtient réellement de bons résultats en matière de "droits de l'Homme et relations collectives " ou d'"accès et de rentabilité " ? En particulier lorsqu'il s'agit de comparer plusieurs secteurs, les définitions de ce qu'est une "bonne" performance peuvent être très relatives, et les données ne sont souvent que peu étoffées . Pire encore, les entreprises courent le risque de survaloriser les rapports de durabilité s'ils n'entraînent pas de changements significatifs.

Cela dit, pour le secteur de l'immobilier, certaines données sont relativement simples à comparer entre les régions et les types d'actifs. Nos suggestions pour savoir par où commencer :

L'efficacité énergétique. L'analyse comparative de base concernant l'efficacité énergétique est un élément essentiel que doivent maîtriser tous les propriétaires immobiliers (et les investisseurs dans les gestionnaires d'actifs immobiliers). Mesurées en kWh/m2 ou en square feet  aux États-Unis, ces données peuvent être standardisées  en fonction des conditions météorologiques (pour tenir compte de la situation climatique chaude ou froide d'un bâtiment). Aux États-Unis, les propriétaires immobiliers peuvent comparer leurs bâtiments à d'autres en utilisant Energy Star. La London Energy Transformation Initiative (LETI) a fixé ses objectifs d'intensité de consommation d'énergie à 55 kWh/m2/an pour les immeubles à usage professionnel. Cela est  loin d'être le cas pour l’ensemble des bâtiments, pour autant, il est encourageant d’apprendre  qu‘un rapport de l'Urban Land Institute a  constaté que l'amélioration de l'efficacité énergétique augmente également la valeur des biens immobiliers dans les bureaux de classe B et C.

Émissions de carbone / surface. Nous comprenons qu'il est toujours difficile d'obtenir des données sur l'ensemble d'un bâtiment (également connues sous le nom de données Scope 3). Cependant, si les investisseurs comparaient les entreprises uniquement sur la base de leur empreinte carbone [pondérée], on assisterait à une "course vers le bas" beaucoup plus ambitieuse. Là encore, Energy Star peut être une ressource utile aux États-Unis, l’alternative étant pour  les entreprises de réaliser l’audit de leur bilan  carbone en faisant appel à un cabinet de conseil tel que Longevity Partners.

Qualité de l'air intérieur. Ce n'est pas un secret, au lendemain d’une pandémie, la santé et le bien-être constituent une préoccupation majeure. La qualité de l'air est un élément très important , en particulier lorsqu'il s'agit de prévenir les maladies aéroportées , qui provoquent divers  symptômes respiratoires. La certification RESET examine la performance continue du bâtiment pour un nombre de polluants différents.

Taux d'occupation. Toujours en lien avec la  qualité de l'air intérieur, de faibles niveaux de CO2 ne sont pas nécessairement synonymes de performance du bâtiment  (malgré l'argument qu'un présentateur a essayé de faire valoir lors d'une récente conférence Greenbuild). Le bâtiment pourrait tout simplement être vide. De même, les biens immobiliers inoccupés ne sont pas seulement un gouffre financier, ils peuvent aussi constituer un réel désagrément  pour la communauté environnante. 

La rotation des employés et le retour au travail des mères. Bien que ces mesures ne soient pas directement liées au secteur de l'immobilier, elles concernent les  personnes qui occupent l'espace et, après tout, le but premier de l'immobilier est la création d’espaces pour lespersonnes. Si les entreprises ne créent pas d'espaces - attrayants pour les individus, elles seront moins en mesure d'attirer et de conserver leur atout le plus précieux : leur capital humain. Cela ne veut pas dire que nous devons ignorer les paramètres financiers  traditionnels , car ils  peuvent être de très bons indicateurs d'un immobilier performant. Cependant, il est préférable de disposer de plus de données, y compris de données non financières sur les performances durables et permanentes, mais seulement si ces données sont pertinentes . En se concentrant sur un groupe restreint de paramètres à comparer entre les entreprises et les immeubles, les investisseurs peuvent prendre des décisions plus éclairées  et s'assurer qu'ils encouragent le progrès dans les bons domaines.