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Longevity Partners
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07 March 2022

Vers un bilan net zéro : Pourquoi le secteur industriel américain adopte le BREEAM

Peter Howle

Il y a deux chiffres que tout professionnel de l'immobilier devrait connaître à propos du changement climatique : le premier est 11,7 milliards, le second est zéro.  Les 11,7 milliards représentent les émissions annuelles de CO2 en tonnes provenant de l'exploitation et de la construction combinées des bâtiments.  Un chiffre qui montre peu de signes de diminution, bien que la sensibilisation à l'environnement n'ait jamais été aussi forte. Zéro est l'objectif que nous devons atteindre pour éviter une catastrophe. Ce n'est qu'en s'engageant à atteindre cet objectif que le réchauffement de la planète et les pires effets du changement climatique pourront être stoppés - et que l'exposition au risque qu'il représente pour l'immobilier mondial, évalué à 326,5 billions de dollars, pourra être évitée. 

Pour comprendre comment y parvenir, nous devons reconnaître que le problème est à la fois structurel et comportemental. Globalement, les bâtiments représentaient 37 % des émissions de CO2 liées à l'énergie en 2020.   S'attaquer aux émissions de l'environnement bâti est une question sans équivalent en termes d'ampleur et d'urgence ; et la mise en œuvre n'est pas facile. En effet, la résolution de l'équation "zéro émission nette" est indissociable du double objectif de croissance inclusive et de développement économique. Ce qu'il faut, c'est un équilibre prudent et proactif des risques dans le temps. L'alternative, à savoir une transition retardée, entraînerait une augmentation considérable du risque économique. 

Ce défi ne devrait pas être une surprise. La réalisation de l'objectif "zéro émission" implique une transformation fondamentale de la manière dont les entreprises évaluent la valeur des biens immobiliers.  Il faut regarder au-delà des indicateurs économiques traditionnels. Il s'agit d'une tâche complexe qui nécessite de répondre à des questions spécifiques sur la performance et la gestion des actifs, telles que : quelles technologies doivent être déployées pour réduire les taux d'émission tout en respectant le budget carbone ? Comment la transition affecterait-elle les marchés et les opérations des entreprises ? Quelles seraient les conséquences pour la santé et le bien-être des travailleurs ? Quels niveaux d'investissement la transition exigerait-elle ? Et, fondamentalement, comment peut-on encourager les entreprises à adapter les modèles d'investissement bien établis ?

En raison d'un paysage politique mondial caractérisé par la fragmentation des politiques et des décisions en matière d'environnement, le secteur de l'immobilier a répondu à cette demande en innovant dans les systèmes de certification des bâtiments durables.  L'obtention de la certification renforce le pouvoir des entreprises, des parties prenantes et des utilisateurs d'actifs.  Si elle est mise en œuvre correctement, la certification génère sept résultats à fort impact : amélioration de la santé et du bien-être des employés, réduction de la consommation d'énergie, promotion du transport durable, réduction de la consommation d'eau et de la production de déchets, stratégie résiliente, amélioration de l'utilisation des sols et des systèmes écologiques, et réduction de la pollution.  Sans surprise, les retours économiques que la certification peut générer sont conséquents.

L'identification d'un système offrant la meilleure couverture de ces facteurs nécessite une réflexion approfondie. Toutefois, le fait que les systèmes aient été élaborés en fonction du marché a permis de les différencier par les critères spécifiques qu'ils évaluent.  Parmi ceux-ci, BREEAM In-Use s'est imposé comme le principal système de certification des bâtiments durables au monde. Son objectif est d'atténuer les impacts opérationnels des actifs existants sur l'environnement. Il fonctionne à la manière d'une norme internationale adaptée localement et peut être mis en œuvre au niveau d'un portefeuille ou d'un actif individuel.  En tant que système officiel de certification par une entité tierce, il permet aux clients de mesurer, d'évaluer et de réfléchir à la performance de leurs actifs par rapport aux meilleures pratiques d'une manière rigoureuse, scientifique et rentable. Parallèlement, grâce à un système de recertification, il favorise une culture d'améliorations progressives, diminuant encore le risque de transition vers une économie nette zéro.

Depuis la création de Longevity Partners en 2015, le secteur de l'immobilier a commencé à examiner attentivement les moyens d'améliorer les performances ESG. Cependant, tous les secteurs ne montrent pas une progression uniforme.  Un des marchés où Longevity accélère la transition est le secteur industriel américain.  Comme le note Anne Peck, vice-présidente et responsable de l'ESG et de la résilience chez TA Realty, "le secteur industriel a historiquement pris du retard dans le déploiement de solutions durables, en grande partie à cause des limites d'une approche triple net". Pour la plupart des acteurs du secteur, le risque transitoire associé à la réussite financière est toujours considéré comme un obstacle. Toutefois, en tant qu'évaluation fondée sur des données et produisant des recommandations claires et quantifiables, BREEAM In-Use permet aux entreprises de surmonter cet obstacle. Comme le fait remarquer M. Peck, "grâce aux conseils de BREEAM et à ses diverses ressources, nous avons pu améliorer les performances durables tout en respectant notre obligation fiduciaire envers les parties prenantes et en conservant un solide retour sur investissement pour tous les actifs".

La gestion proactive du taux de changement est la clé de voûte de toute transition importante.  Pour la transition nette zéro, cela nécessite une prévision précise des tendances ESG.  Au cœur du processus pour le secteur industriel américain se trouve la nécessité de démontrer les possibilités d'amélioration durable continue au sein du marché. Comme le fait remarquer Breana Wheeler, directrice des opérations américaines chez BRE, "à une époque où les sociétés immobilières peuvent se sentir sous pression pour déployer rapidement des initiatives ESG afin d'être perçues comme proactives, TA a adopté une approche plus réfléchie et engagée pour garantir une amélioration significative et raisonnée de chacun des actifs inclus dans ce projet". 

Comme on a pu le constater dans le secteur industriel américain, BREEAM In-Use constitue un outil d'évaluation de la performance des actifs et des portefeuilles qui confie le contrôle aux entreprises et aux parties prenantes.  Son mécanisme de mise en œuvre est divisé en deux parties : la première partie se concentre sur la performance des actifs, en évaluant le bâtiment, en soulignant les domaines de meilleures pratiques, ainsi que les possibilités d'amélioration ; la deuxième partie se concentre sur la performance de la gestion, en évaluant les processus de gestion des actifs, en définissant les domaines de meilleures pratiques, ainsi que les possibilités d'atteindre une performance optimale. 

La réussite de la mise en œuvre repose sur une assistance client de premier ordre et des conseils d'experts.  En tant qu'évaluateur BREEAM In-Use, Longevity bénéficie d’une expertise robuste et holistique.  Ayant doublé son chiffre d'affaires annuel pour la septième année consécutive, tout en soutenant des projets pour des clients dans plus de 40 pays, Longevity a renforcé son réseau mondial d'évaluateurs BREEAM.  De plus, Longevity est unique dans l'écosystème ESG, offrant un service complet.  Pour les clients, cela signifie qu'après les optimisations recommandées dans le processus d'évaluation, la mise en œuvre peut être étudiée en fonction d'une stratégie cohérente.

Pour comprendre comment votre organisation peut optimiser la performance de ses actifs grâce à la certification BREEAM In-Use, veuillez contacter Peter Howle ([email protected]), responsable BREEAM In-Use chez Longevity Partners.